精选的 魔方公寓CEO柳佳：经营房子还要经营人

从长租公寓兴起到相关政策落地，短短一两年时间长租公寓在中国房地产市场掀起了一股热潮。有数据统计，2017年中国租赁市场的租金规模已达1.3万亿元人民币。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元人民币，租赁人口也将达到2.3亿。

租赁需求与供应的同时爆发不断吸引着企业跳入“新蓝海”。而在房地产市场新领域的竞技场中，高手们不仅在思考怎样抢占红利赢得先机，更期盼着借“长租之风”打开行业发展的新局面。对于从2009年开始就已经进入长租领域的魔方公寓而言，除了快速规模扩张，魔方还想要承担行业“领头羊”的责任引领行业发展、聚焦租住本质。魔方生活服务集团CEO柳佳在接受中国房地产报记者采访时说：“除了经营房子，我们还经营人。做公寓也早不再是单纯做包租公、包租婆。”

中国房地产报：随着一系列住房租赁政策出台，房企、机构纷纷进入市场，新格局下魔方将迎接哪些挑战？与房企相比魔方公寓的优势是什么？

柳佳：做长租公寓地产公司有它们的逻辑，它们的主营业务与我们不同。就魔方而言，核心竞争力是对于资产的运营管理能力。我们赚的是对资产运营管理当中所提升的这部分钱。魔方从房东那里把房子租下来，经过合理的分割、布局，装修成客户喜欢的产品，同时推出一些贴心的服务，打造社交平台、打造生态圈，来获得租金的“剪刀差”。我们基本不与开发商竞争，而是希望与之合作，相信未来魔方和各个房地产商会有很多的合作机会。现在也有很多房地产商委托我们管理他们的长租公寓产品。专业的人做专业的事情，房地产商的商业模型，是大量资金高周转，而我们做的事情是精细化运营，品牌溢价，这是不同的商业模式。

中国房地产报：在当下激烈的市场竞争下魔方如何保证规模的增长？

柳佳：魔方算是最早进入长租公寓领域的一家企业，我们的创始团队及我们的投资人都非常有投资眼光。我们开始做的时候，市场还不知道长租公寓是怎么回事。可以说我们对于中国房地产市场的走向把脉准确，具有前瞻性，也因此占到了先机。这个市场虽然竞争者在增加，但供给也在大量放开。在巨大的供给和需求面前，我认为市场仍处于早期阶段，并未进入白热化。而且在政策方面未来一定有重大利好，也会有更多的年轻人选择租赁的生活方式。另外，魔方也在根据市场需求及时调整、升级产品。魔方公寓最新自主研发的3.0产品就更加注重功能区的划分、生活空间的人性化设计、生活场景的智能化应用，规划了10种不同格局和特点的户型，将各个功能区模块化，通过不同的排列组合、设计，使它能呈现更多的可能性，即便是18平方米的最小户型，也能顾及个人空间的私密性和独立性，以及烹饪、办公、会客等全方位需求。预计在2018年我们将新拓展5万到8万套房源，都将采用3.0产品的标准。

中国房地产报：近期魔方公寓宣布首推“7天无理由退房”，而且是免押金，魔方为什么想要做出这样的突破？

柳佳：现在有很多公寓使用押金或使用客户信用贷、分期付款作为自己发展的持续资金，这确实会有风险。魔方的商业模式从来不动用客户的资金，都是使用自有的资产。我们有各种融资渠道，有股本融资、债券融资和ABS，财务规划非常稳健。从盈利的角度来说，我们不是靠金融盈利，而是通过“坪效”获利，通过品牌获取更高的溢价。目前魔方推出的房源通常在3到6个月的时间出租率就可以达到90%的水平，这是我们的硬指标。而成熟的门店全年都能保持在90%到95%的出租率，平均房价每年都会有一定的涨幅，但涨幅比市场上的民宅要低。所以从盈利的角度来说，我们也非常稳健。大家在淘宝购物肯定会选择七天无理由退换货的商家，这是对品质的保证。未来入住魔方公寓签约之后，也可以七天无理由退房。只要住客不满意，我们立即配合免押金退房，这是我们对于产品的自信。

中国房地产报：当前魔方的房源结构是怎样的？市场上也有一些公寓采用C端房源，魔方是否会考虑这样的模式？

柳佳：魔方的房源都是租来的，来源各不相同。供给主体有国企、民企也有地产开发商等等。现在还有很多政府部门的公租房也委托我们管理。短期内魔方不会考虑采用C端房源的模式。我们认为集中型房源的运营效率更高，而且目前魔方集中式的商业模式已经很成熟，我们的盈利能力也是行业内最强的。从头到尾魔方就是一家需要盈利的企业，做企业不盈利是对股东最大的不负责任。魔方公寓的每一个项目的规模在150套左右，这是平均数。但是我们的跨度也很大，最小的可能只有20套、50套，最大的可能做到500套、1000套。只要房源集中，管理成本就比较低，管理效益更高，服务质量等方面也会比较好。分散开来就不能形成社群效应，维修服务的响应时间也会延长。

中国房地产报：你觉得行业未来的发展趋势是怎样的？魔方要怎么做？

柳佳：我们做长租公寓，除了经营房子，还要经营人。进入长租领域以来，魔方积累了非常多优质的合作伙伴，而且自身不断更新换代与市场最新的理念结合。我们一直紧跟潮流，比如在公寓增加速递柜、引入无人超市，规划摩拜单车停放点，与上海公积金管理中心对接等等。长租公寓其实还停留在赚租金差阶段，做二房东的模式。但当增加生活服务这个属性之后就不再只是包租婆、包租公。魔方定义自己是生活服务的行业，除了提供住的地方，还提供在住的场景当中的一切生活服务解决方案。

中国房地产报：魔方的上市计划已经提上日程了吗？

柳佳：在规划当中，中国的企业上市有利润的要求，我们现在处于大规模扩张期，希望继续快跑起来。